コラム

不動産投資をするうえで切っても切れない「確定申告」。
この記事では、不動産投資における確定申告の基本や怠った場合のペナルティ、手続きの流れを解説します。
必要書類やそれぞれの書き方については第2章を、
節税のために押さえておきたいポイントについては第3章をご覧ください。

不動産投資をするなら確定申告は欠かせない

確定申告とは： 1月1日から12月31日までの所得をもとに税額を算出し、国（税務署）に報告する手続きのこと。原則、翌年の2月16日～3月15日の1ヶ月間に手続きを行う。確定申告には「白色申告」と「青色申告」があり、申請しないかぎりは白色申告となる。

不動産投資をする方にとって、確定申告は必須です。
とりわけ、不動産所得が20万円を超える場合には、義務として必ず確定申告を行わなければなりません。
この義務を怠ってしまうと、さまざまなペナルティが課せられる恐れがあります。
不動産所得が20万円未満だった場合、確定申告は義務ではありません。
しかし、「損益通算」によって節税できる可能性がありますので、やはり確定申告は行うべきであるといえます。

確定申告を怠ると厳しいペナルティが課せられる場合も

不動産所得が20万円を超えているにも関わらず、適切に確定申告を行わなかった場合、以下のペナルティが課せられる恐れがあります。

• 無申告加算税
• 過少申告加算税
• 不納付加算税
• 重加算税
• 延滞税

無申告や延滞、隠ぺいに対して課せられるこれらのペナルティ。

最大で納税額の40%が追徴課税されるケースもありますので、申告漏れや過少申告などには重々注意するようにしましょう。

不動産投資における確定申告の基本的な流れ

続いて、不動産投資を行っている方が確定申告を行う場合の流れを見ていきましょう。

基本的な流れは以下のとおりです。

• 必要書類の準備
• 収支内訳書・決算書の作成
• 確定申告書の作成
• 申請手続き

それぞれについて見ていきましょう。

必要書類の準備

不動産投資の確定申告においては、主に下記3種類の書類が必要となります。

• 不動産関連書類（不動産売買契約書、賃貸契約書など）
• 経費や控除の関連書類（ローン支払い明細書、地震・火災保険料証明書など）
• 源泉徴収票（給与所得がある場合）

必要書類の種類は多岐にわたるため、本シリーズの第2章で詳しくご紹介しています。
ぜひ、本記事と併せてお役立てください。

収支内訳書・決算書の作成

収支内訳書・決算書とは、日々の収入・支出を記帳した書類のことです。
白色申告の場合は「収支内訳書」、青色申告の場合は「青色申告決算書」を作成します。
ここで算出した所得をもとに、後述する「確定申告書」を作成します。
収支内訳書および青色申告決算書は、どちらも国税庁のホームページからダウンロードすることができます。
必ず「不動産所得用」のものを選ぶことと、確定申告年度に対応した書類をダウンロードするように気をつけましょう。

確定申告書の作成

確定申告書には下記3つの種類があります。

• 確定申告書A
• 確定申告書B
• 申告書（分離課税用）第三表

このうち、不動産投資を行っている方が使うのは「確定申告書B」です。
不動産投資の一環として土地・建物の譲渡を行った場合は、確定申告書Bに加えて「申告書（分離課税用）第三表」も記入・提出する必要があります。
これらはいずれも国税庁のホームページからダウンロードすることができます。
書類のフォーマットが更新される場合もあるため、収支内訳書・青色申告決算書同様、必ず確定申告年度に対応した書類をダウンロードするようにしましょう。

申請手続き

必要書類をすべてそろえたら、いよいよ申請手続きです。
申請手続きの方法は、大きく分けて以下の3種類です。

• 税務署の窓口で直接提出
• 税務署に郵送
• インターネットで提出（e-Tax）

税務署に出向く必要がない郵送やe-Taxは便利な手段ですが、郵送の場合には郵送費用がかかります。

e-Taxを行う場合には、税務署に事前申告するか、マイナンバーカードとICカードリーダライタ（マイナンバーカード対応スマートフォンがあれば不要）を準備しなければなりません。
税務署窓口での手続きには手間と時間がかかりますが、申告書などの書類作成コーナーが設けられており、署員に書き方を教わることができます。
書類の不備や漏れなどもチェックしてもらえるので、確定申告に慣れるまでは、税務署窓口で申請を行うといいでしょう。

3月に入ると税務署が非常に混み合うため、2月中の申請がおすすめです。

＞第2章：必要書類の詳細や書き方を見る