コラム

「不動産投資は節税にも役立つ」という話をよく聞きますが、実際のところ、不動産投資によってどれほどの節税効果を得られるのでしょうか。
そんな疑問に応えるべく、この記事では、具体的な節税シミュレーションを立ててみました。
シミュレーションと聞くと難しいものに思えますが、

• 給与収入
• 各種控除額の合計
• 不動産収入

さえ分かれば、誰にでも簡単に計算できるものです。
早速見ていきましょう。

不動産投資の節税効果をシミュレーションしてみよう

一般的に、不動産投資による節税効果が期待できるのは

• 所得税
• 住民税

の2つです。

不動産投資がもたらす節税効果について、それぞれ具体的な数値を入れ込みながらシミュレーションしてみましょう。

シミュレーションの前提条件 ・給与収入：700万円・不動産収入：－50万円（年間家賃：250万円 － 減価償却費：200万円 － 年間利息額・諸経費：100万円）

所得税の節税シミュレーション

一般的に、所得税は以下の計算式によって算出されます。
【課税所得金額（すべての収入 － 各種控除の合計）× 所得税税率 － 所得税控除額】
課税所得金額は、すべての収入（給与収入や不動産収入）の合計から各種控除の合計を引いた金額となります。
所得税税率と所得税控除額は、課税所得金額のレンジによって変動します。

＜所得税のシミュレーション＞
給与収入：700万円
各種控除の合計：328万円
課税所得金額 ＝ 給与収入：700万円 － 各種控除の合計：328万円 ＝ 372万円
所得税税率：20%
所得税控除額：42万7,500円
所得税 ＝ 課税所得金額：372万円 × 所得税税率：20% － 所得税控除額：42万7,500円
＝【31万6,500円】

＜不動産収入分を加味した節税シミュレーション＞
給与収入：700万円
各種控除の合計：328万円
不動産収入：－50万円
課税所得金額 ＝ 給与収入：700万円 － 各種控除の合計：328万円 ＋ 不動産収入：－50万円 ＝ 322万円
所得税税率：10%
所得税控除額：9万7,500円
所得税 ＝ 課税所得金額：322万円 × 所得税税率：10% － 所得税控除額：9万7,500円
＝【22万4,500円】

この場合、通常時の所得税は31万6,500円。
不動産投資で－50万円の赤字が出た時の所得税は22万4,500円となりますので、

不動産投資による節税効果は【9万2,000円】となります。

住民税の節税シミュレーション

一般的に、住民税は以下の計算式によって算出されます。
【課税所得金額（すべての収入 － 各種控除の合計）× 住民税税率：10% － 均等割額：5,000円】
住民税は、一部地域によって多少の変動はありますが、全国一律でほぼほぼ10%となっています。
均等割額は、非課税を除くすべての人に対して5,000円が加算されます。
他にも「所得割額」が加算されますが、シミュレーションが煩雑になるためここでは割愛しています。

＜住民税のシミュレーション＞
給与収入：700万円
各種控除の合計：328万円
課税所得金額 ＝ 給与収入：700万円 － 各種控除の合計：328万円 ＝ 372万円
住民税税率：10%
均等割額：5,000円
住民税 ＝ 課税所得金額：372万円 × 住民税税率：10% ＋ 均等割額：5,000円
＝【37万7,000円】

＜不動産収入分を加味した節税シミュレーション＞
給与収入：700万円
各種控除の合計：328万円
不動産収入：－50万円
課税所得金額 ＝ 給与収入：700万円 － 各種控除の合計：328万円 ＋ 不動産収入：－50万円 ＝ 322万円
住民税税率：10%
均等割額：5,000円
住民税 ＝ 課税所得金額：322万円 × 住民税税率：10% ＋ 均等割額：5,000円
＝【32万7,000円】

この場合、通常時の住民税は37万7,000円。

不動産投資で－50万円の赤字が出た時の所得税は32万7,000円となりますので、
不動産投資による節税効果は【5万円】となります。
よって、所得税と住民税をあわせて、合計【14万2,000円】の節税効果があるという計算になります。

不動産収入の内訳は、

• 年間家賃：250万円
• 減価償却費：200万円
• 年間利息額・諸経費：100万円

となっており、手出しの費用は「年間利息額・諸経費：100万円」のみとなりますので、実際は150万円の利益が出ていることになります。
しかし「減価償却費：200万円」があることで計算上では赤字となり、課税所得金額を減らすことができるというわけです。

まとめ

今回は、不動産投資における節税シミュレーションをご紹介しました。
もちろん、所得税や住民税は、給与収入や各種控除額などによって大きく変動します。
実際の収入や控除額を念頭に置きつつ、

• 想定家賃収入
• 減価償却費
• 年間利息額などの諸経費

がいくらになりそうかを計算し、期待できる節税効果をシミュレーションしてみましょう。