コラム

不動産投資を行うにあたり、どうしても避けられないリスクがいくつかあります。
その最たるものが「災害リスク」です。
地震や火災といった自然災害は、人の手で未然に防げるものではありません。
そのため、不動産投資を行う際は、

• 災害リスクを最小限に抑えるための対策
• 万が一災害が起こってしまった場合、被害を最小限に抑えるための対策

の2つをしっかり講じておく必要があります。

不動産投資において起こりうる災害リスク

不動産投資における主な災害リスクは以下の4つです。

• 地震
• 火災
• 水害
• 液状化

「地震大国」と呼ばれるほど頻繁に地震が発生する国・日本。
東北や九州を襲った大地震の脅威が記憶に新しい人も多いことでしょう。
地震が発生すると、建物が損傷・損壊してしまう恐れがあります。
火災や液状化などの二次災害により、さらなるダメージを招いてしまう場合もあります。
水害リスクも見逃せません。
地球温暖化が進み、短時間での豪雨や大雨が増えたことによって、近年では水害被害のニュースを目にすることも多くなりました。
こうした豪雨・大雨は今後も増えることが予測されており、水害リスクもさらに高まるものと考えられます。

災害リスクを最小限に抑える5つの対策

非力な私達に、災害そのものを防ぐ力はありません。
しかし、事前にしっかり対策を講じることで、災害リスクを最小限に抑えることは可能です。
具体的な対策方法は以下のとおりです。

• 倒壊リスクの低い不動産（マンション）を選ぶ
• ハザードマップなどで予めエリアのリスクを調べておく
• 耐震設計がしっかりした不動産を選ぶ
• 適切な保険に加入する
• 複数エリアに分散投資を行う

それぞれについて解説します。

倒壊リスクの低い不動産（マンション）を選ぶ

災害被害の中でももっとも損失が大きいものは、建物の「倒壊」です。
この倒壊を防ぐためには、倒壊リスクが低い不動産＝マンションを選ぶことが一番です。
多くの建物が被害を被った東日本大震災ですが、この未曾有の事態においても、マンションの倒壊件数は0件でした。
中破の件数も全体の1.6%に留まり、80%近くが「小破・軽微」、20%近くが「被害なし」という結果になりました。
この結果からも、倒壊リスクに強いマンションを選ぶことが、災害リスクを抑える一手段として有効であることが分かります。

ハザードマップなどで予めエリアのリスクを調べておく

国土交通省が運営している「ハザードマップポータルサイト」には、

• 洪水
• 土砂災害
• 高潮
• 津波

などのリスクが分かりやすくまとめられています。
また、同サイトのコンテンツ「わがまちハザードマップ」からは、各自治体が公開しているさまざまなハザードマップを確認することも可能です。
自治体ごとで異なりますが、こちらには、

• 地震
• 深度被害
• 地盤被害
• 火災被害

などのハザードマップが公開されていますので、必ずチェックするようにしましょう。

耐震設計がしっかりした不動産を選ぶ

東日本大震災に次いで記憶に新しい熊本地震ですが、この時には1件のマンションが倒壊してしまっています。
しかし、倒壊したマンションは「新耐震基準」に適用していない古い物件だったことが分かっており、建物の耐震設計が倒壊リスクに大きく関わってくることが改めて認識されました。
災害リスクそのものが低いエリアに不動産を構えることが一番ですが、万が一に備え、耐震設計が「新耐震基準」を満たす物件を選ぶことをおすすめします。

適切な保険に加入する

万が一災害が発生してしまった場合、被害の一部を肩代わりしてくれる保険の存在は絶対に欠かせません。
中でも「火災保険」への加入は金融機関からの融資条件のひとつにもなっており、不動産投資においては加入必須の保険といえます。
加えて、

• 地震保険
• 家財保険
• 施設賠償責任保険

などの保険にも加入しておくと、より安心できるでしょう。
これらの保険料は経費として計上することができますので、備えておいて損はありません。

複数エリアに分散投資を行う

資金に余力があれば、分散投資もおすすめです。
物件を持つエリアをあちこちに分散させておけば、万が一そのどこかで災害が発生しても、残りのエリアでは安定した運営を維持できるためです。
もちろん、災害リスクだけを考えて分散投資を行い、不人気エリアに手を出すようなことがあっては本末転倒です。
空室リスクや利回りなどを十分に考慮したうえで、災害リスクの抑制までを考えた物件選びをするようにしましょう。

まとめ

不動産が現物資産である以上、決して避けることができない災害リスク。
そのリスクや被害を最小限に抑えるためには、事前の対策が肝心です。
また、物件選びの際に、こうした災害リスクの情報も包み隠さず教えてくれる不動産会社とタッグを組むことも重要です。
ご自身でリスクに気付けることが一番ですが、すべてのリスクを漏れなく把握することは非常に困難です。
そんな時にもしっかり支えてくれる不動産会社を選び、災害リスクに怯えることなく不動産投資を進められるようにしましょう。