コラム

不動産投資のなかでも特に人気が高い「マンション投資」。
人気の理由は、マンション投資ならではの豊富なメリットにありました。
この記事では、そんなマンション投資のメリットを分かりやすくご紹介。
デメリットも包み隠さずご紹介していますので、ぜひ最後までご覧ください。

マンション投資のメリット4つ

マンション投資が多くの不動産投資家から人気を集めている理由は、大きく以下の4つです。

• 少額からでも始めやすい
• 立地のいい物件を選びやすい
• 一戸建てに比べると不動産価値が下落しづらい
• インカムゲインに加えてキャピタルゲインも見込める

それぞれについてもう少し深堀りしてみましょう。

少額からでも始めやすい

マンションの1室だけを購入する「ワンルームマンション投資」であれば、数百万円～の少額で始めることができます。
自己資金が少ない方でも取り組みやすく、月々の返済も少額に抑えることができますので、低リスクで不動産投資を始めたい方にとりわけ人気を集めています。

立地のいい物件を選びやすい

マンションは、戸建てよりも好立地（駅近など）に建てられることが多いため、立地のいい物件が選びやすいという特徴があります。
立地のいい物件を選ぶことは、不動産投資最大のリスクである「空室リスク」を軽減するために極めて有効です。
そのため、「不動産投資をするならマンション投資」と考える投資家が多いのです。

戸建てに比べると不動産価値が下落しづらい

立地のよさは、不動産価値の下落を抑制してくれる効果もあります。
現物資産である以上、経年劣化による不動産価値の下落は防ぎようがありません。
加えて、利便性が高かった周辺施設の廃業や撤退、工事などが影響して住環境が悪化し、不動産価値の低下を招いてしまうことも考えられます。

立地のいいマンションであれば、駅近という「この先長きにわたって変化することのない価値」を有していますので、不動産価値の下落幅を最低限に抑えることができます。

インカムゲインに加えてキャピタルゲインも見込める

マンション投資の主な収入はインカムゲイン（家賃など）ですが、最終的に売却するとなった場合にはキャピタルゲインも見込むことができます。
もちろん、戸建てでもキャピタルゲインを見込むことはできますが、

• マンションに比べると立地に魅力がない傾向にある
• 個別性が高いため売却相場が掴みづらい

などの理由で売却難易度が高く、相場より安い価格で手放してしまったり、売却までに膨大な時間と労力を費やさなければならない傾向が見られます。

マンション投資のデメリット3つ

一方で、マンション投資にもデメリットがあります。

• 入退去の頻度が高く、原状回復費がかかりがち
• 一戸建てに比べると節税効果が薄い
• ワンルーム投資の場合、空室になると家賃収入がゼロになる

それぞれの内容と対策を見ていきましょう。

入退去の頻度が高く、原状回復費がかかりがち

入居期間が長くなりやすい戸建てに比べ、マンションは入退去の頻度が高くなりがち。
退去が発生すると原状回復のための諸費用や、新規入居者を確保するための広告宣伝費が必要となります。
なるべく長く住んでもらい、原状回復費などの経費を抑制するためには、

• 入居者にとって居心地のいい住環境水準を維持する
• 平均入居期間が短い学生を避ける

などの対策が有効です。

戸建てに比べると節税効果が薄い

戸建ての耐用年数が22年であるのに対し、マンションは47年と非常に長くなっています。
耐用年数が長いぶん減価償却期間も長くなりますので、1年間で計上できる減価償却費が少額になり、節税時に重要となる「書類上の赤字」が作り出しづらくなってしまいます。
節税効果を重視した不動産投資を行いたいのであれば、木造の築古物件が最適です。
マンション投資を行うのであれば、節税効果ではなく、実際の不動産収益確保をメインに見込んだ運用をおすすめします。

ワンルーム投資の場合、空室になると家賃収入がゼロになる

少額からでもスタートできるワンルームマンション投資ですが、空室になると家賃収入がたちまちゼロになってしまうというリスクがあります。
一棟買いの場合は複数の部屋から家賃収入を得ることができますので、突然家賃収入がゼロになってしまうリスクはそこまで高くありません。

ワンルームマンション投資を行う場合は、

• 空室によって家賃収入がゼロになるリスクを理解しておく
• 空室期間中も無理なくローン返済ができる返済計画を立てておく
• 空室リスクを最大限抑えるべく、立地のいい物件を選ぶ

などの対策を講じておくようにしましょう。

まとめ

今回は、マンション投資のメリット・デメリットについて解説しました。
改めて内容をおさらいしておきましょう。

■マンション投資のメリット

• 少額からでも始めやすい
• 立地のいい物件を選びやすい
• 一戸建てに比べると不動産価値が下落しづらい
• インカムゲインに加えてキャピタルゲインも見込める

■マンション投資のデメリット

• 入退去の頻度が高く、原状回復費がかかりがち
• 一戸建てに比べると節税効果が薄い
• ワンルーム投資の場合、空室になると家賃収入がゼロになる

メリットだけでなくデメリットも把握し、その対策まで学んでおくことによって、より安心・安定したマンション投資に繋げましょう。