コラム

マンション経営を考える際、まず気になるのが利回りですよね。
投資用不動産を掲載したサイトなどにも、各物件ごとの利回りがずらりと並んでいます。
この記事では、マンション経営における利回りの相場と理想、最低ラインをご紹介しています。
エリアや間取り、築年数などの諸条件によって相場は大きく変動しますので、いち参考としてお役立てください。

利回りとは

利回りとは、投資金額に対する収益の割合のことをいいます。
一般的に、年間における「年利回り」のことを利回りと呼びます。
不動産投資における利回りには以下の3種類があります。

• 表面利回り：「（年間家賃収入 ÷ 物件価格）× 100」で算出
• 想定利回り：「（年間の満室状態での家賃収入 ÷ 物件価格）× 100」で算出
• 実質利回り：「｛（年間家賃収入－年間支出）÷ 物件価格｝ × 100」で算出

いくら表面利回りがよくても、管理費や税金などの負担が大きくなると、実質利回りが低下してしまいます。
物件を選ぶ際は、耳当たりのいい表面利回りだけでなく、必ず実質利回りも計算したうえで検討することが大事です。
また、年間を通じて常に満室状態であった場合の家賃収入をもとにした「想定利回り」もありますが、常に満室状態をキープすることは非現実的といえます。
こちらはあくまで参考程度として考えるに留めておきましょう。

マンション経営の利回り相場

マンション経営の場合、利回りの相場はおおよそ以下のように言われています。

投資の種類	新築	中古
ワンルームマンション投資	3～4%前後	6%前後
マンション投資（アパート投資）	6%前後	8%前後

もちろん、マンションの立地やエリア、築年数などで利回り相場は大きく変動します。
エリアで見ると、三大都市圏（首都圏・中京圏・近畿圏）の利回り相場は「平均4～5%程度」。
地方の利回り相場は「平均10%程度」を超えるところも多く、中には「平均12～3%程度」という高い利回り相場のエリアもあります。
理由はさまざまありますが、都市圏のマンションは物件価格が高騰しがちであることが、利回り相場が低い大きな要因となっています。
また、築年数による利回りの相場は以下のとおりです。

数値は都心部のワンルームマンション投資を想定しています。

築年数	利回り相場
新築	4～5%前後
中古（～築20年）	5～6%半ば
中古（築21～35年）	7～10%

この数値にも、やはり物件価格の違いが大きく影響しています。
新築物件は中古物件よりも圧倒的に物件価格が高くなりがちですので、そのぶん利回り相場も低いというわけです。
ただし、必ずしも「利回りがいい＝不動産投資に有利」というわけではありません。
地方に建つマンションや中古マンションなどは物件価格が安く抑えられるため、そのぶん高い利回りが期待できます。
しかし「物件価格≒物件そのものの魅力」と考えることもできますので、物件価格が安いぶん、入居需要も低いことが想定されます。
また、地方の場合はマンションよりも戸建て志向が強く、人口減少による入居需要の低下も考えられますので、入居率や実際の家賃収入がシビアになるケースも目立ちます。
マンション経営の際は、利回りだけに囚われず、想定される入居率や必要経費などもしっかり頭に入れておくようにしましょう。

利回りの理想ラインと最低ライン

一般的に、利回りの理想ラインは以下のように言われています。
かなりざっくりとした区分ですので、あくまで目安としてお考えください。

都心部のマンション	7%
地方のマンション	10%
新築戸建	10%
中古物件	15%

逆に、利回りが3%を下回る場合、利益よりも支出の方が大きくなってしまう可能性が高くなります。
もし、マンション経営の利回りが3%を下回るようであれば、思い切って手放すなどの判断をくだすのも一手でしょう。

まとめ

今回の記事では、マンション経営における利回りの相場と理想、最低ラインをご紹介しました。
改めて、マンション経営における利回り相場を見てみましょう。

物件の種類	新築	中古
ワンルームマンション投資	3～4%前後	6%前後
マンション投資（アパート投資）	6%前後	8%前後

すでにマンション経営を行っている方、これから始めようとご検討中の方は、物件の良し悪しを考える際のいち参考にしてください。