コラム

未曾有の低金利が続く現代。
不動産投資ローンでも、かなりの低金利で借り入れできている方も多いことでしょう。
そんな低金利時代において、繰り上げ返済は本当に必要なのでしょうか。

答えは、「キャッシュに余裕があるなら、ぜひとも繰り上げ返済すべき」です。

この記事では、なぜ不動産投資においても繰り上げ返済が必要なのか、その理由と注意点を分かりやすく解説しています。
繰り上げ返済をすべきかどうかお悩みの方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資でも繰り上げ返済をするべき理由

繰り上げ返済をおすすめする理由は、大きく以下の3つです。

• 確実に返済総額を安く抑えることができる
• 金利上昇リスクへの対策となる
• 「返済額軽減型」の場合、月々の負担を抑えることができる

それぞれについて見ていきましょう。

確実に返済総額を安く抑えることができる

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。

期間短縮型：月々の返済額は据え置きのまま、返済期間を短縮する方法。繰り上げ返済による利息の圧縮効果が大きい。 返済額軽減型：返済期間は据え置きのまま、月々の返済額を減らす方法。利息の圧縮効果は小さいが、手元に現金を残した状態で投資に臨むことができる。

このうち、利息の圧縮効果は「期間短縮型」のほうが大きいですが、どちらの返済タイプであっても、確実に返済総額を安く抑えることができます。

金利上昇リスクへの対策となる

「超低金利時代」と言われている現代ですが、いつ金利が上昇するかは分かりません。
金利の上昇は、支払総額の増加に直結します。
加えて、その増加幅は、残っている借入金額の多さや返済期間の長さに比例します。
そのため、残りの借入金額を減らしたり、返済期間を短くしたりできる繰り上げ返済は、金利上昇リスクへの対策として有効なのです。

「返済額軽減型」の場合、月々の負担を抑えることができる

「返済額軽減型」であれば、返済期間は据え置きですが、月々の返済額を減らすことができます。
これにより、手元に現金を残しながら不動産投資に臨めるようになり、キャッシュフローに余裕が生まれるようになります。
金利が高い場合、より利息圧縮効果が大きい「期間短縮型」のほうが有利と言えますが、今のような低金利時代であれば、突発的な出費にも対応しやすい「返済額軽減型」のほうがおすすめです。

繰り上げ返済をする時はここに注意！

メリットの大きい繰り上げ返済ですが、いくつか注意点もあります。
良かれと思ってやった繰り上げ返済で自らの首を絞めるようなことにならないよう、以下のポイントに気をつけましょう。

• 空室リスクや修繕リスクに備え、ある程度の金額は手元に残しておく
• 利息分の経費計上額が減ることを認識しておく
• 手数料がかかる場合は、まとめて繰り上げ返済するようにする

空室リスクや修繕リスクに備え、ある程度の金額は手元に残しておく

不動産投資を行っていると、空室によってインカムゲインが減少したり、突発的な修繕でまとまったお金が必要になったりすることが多々あります。
そうした出費に備え、常にある程度のキャッシュを手元に置いておくようにしましょう。

利息分の経費計上額が減ることを認識しておく

繰り上げ返済によって利息を減らせば、その分、経費計上できる利息も減少します。
経費が減少すると課税額が増えることもありますので、確定申告の際に注意しましょう。

手数料がかかる場合は、まとめて繰り上げ返済するようにする

利用している不動産投資ローンによっては、繰り上げ返済時に手数料がかかる場合があります。
インターネット利用であれば無料、というケースがほとんどですが、窓口を利用すると1万円程度の手数料が発生する場合も。
負担を減らすための繰り上げ返済で手数料が嵩んでしまっては本末転倒なので、手数料がかかる場合は、ある程度まとまった額を繰り上げ返済するようにしましょう。

まとめ

不動産投資においても、繰り上げ返済のメリットが大きいことがお分かりいただけたでしょうか。
手元にキャッシュがあると、別の投資に回したくなる気持ちが出てくるかもしれません。
しかし、必ずリスクがついてまわる投資に注ぎ込んでしまうよりは、確実に支払総額を抑えられる繰り上げ返済に回したほうが、安心かつ堅実に資産を守ることができます。
繰り上げ返済をすべきかお悩みの方や、別の投資を検討中の方は、ぜひ繰り上げ返済をご活用ください。