コラム

不動産投資を始めよう！という方は、つい気持ちが勇んで、魅力的な物件をあれもこれもと見てしまいがちです。
しかし、物件よりも先に、まず明確にしておくべきものがあります。
それは「投資用物件を構えるエリア」です。
この記事では、不動産投資において欠かせない「エリア選定」について、具体的なステップを解説していきます。

不動産投資のエリア選定を考える際の基本ステップ

不動産投資の成否を決めるのは、「エリア選定」と「物件選定」の2つにかかっているといっても過言ではありません。
そんな重要なエリア選定は、どのように進めればいいのでしょうか。
基本となるステップは以下の5つです。

1. 不動産投資のスタンスを明らかにする
2. 不動産投資にかけられる初期コストを算出する
3. 不動産投資をどのように行っていきたいかを考える
4. 気になるエリアの賃貸空室率・家賃相場などを確認する
5. 気になるエリアに強い不動産会社に相談する

不動産投資のスタンスを明らかにする

まずは「どのような不動産投資をしたいか」を明らかにしましょう。
副業として始めるのか、あるいは本腰を入れて不動産投資家としてやっていくのか。
将来の資産形成として地道にコツコツやっていくのか、あるいは今の生活費もまかなえるよう大々的にやっていくのか。
それだけでも、選ぶべきエリアは変わってきます。
たとえば、副業としてサラリーマン大家となり、将来の資産形成をしたい場合は、資産性の高い物件＝都市部の区分マンションなどを購入し、安定したインカムゲインを得られるようにするといいでしょう。
一方、会社員を早期リタイアし、不動産投資家としてやっていきたいとお考えの場合は、手間はかかるものの高い利益を得られる物件＝地方の高利回り物件を検討するといいでしょう。

不動産投資にかけられる初期コストを算出する

どの程度の初期コストを捻出できるか、という点もエリア選定に関わってきます。
都市部の物件を購入しようとすると、当然ながら、初期コストが割高になる傾向にあります。
一方、地方の物件であれば、初期コストが低く抑えられる可能性が高くなります。
必ずしも「十分な初期コストを捻出できるから都市部の物件を選ぶべき」とはなりませんが、エリア選定の際の参考とするようにしましょう。

不動産投資をどのように行っていきたいかを考える

不動産投資の運用の方向性も、エリア選定の際のポイントとなります。
きめ細やかな運用がしたい場合は、頻繁に物件まで足を運ぶ必要が想定されるため、なるべく居住エリアの近くで物件を探すといいでしょう。
居住エリアの近くであれば、ご自身にも土地勘があり、いい物件を探しやすいというメリットもあります。
運用は不動産会社に任せて少ない手間で不動産投資をしたい、という場合は、居住エリアにとらわれる必要がありません。
たとえ遠方の物件であっても、密なやり取りができ、信頼のおける不動産会社とタッグを組むことができれば、不便なく不動産投資に臨むことができるでしょう。

気になるエリアの賃貸空室率・家賃相場などを確認する

気になるエリアが見えてきたら、LIFULL HOME’Sの「見える！賃貸経営」などのサイトを活用し、該当エリアの賃貸空室率・家賃相場などを把握しておきましょう。
たとえ魅力的なエリアに感じたとしても、意外と賃貸空室率が高かったり、家賃相場が低すぎたりすると、期待していた結果につながらない場合もあります。
希望のエリアでなかったとしても、意外と近隣で理想的な賃貸空室率・家賃相場のエリアが見つかったりしますので、最初からエリアを絞り込んでしまわず、情報をもとに柔軟なエリア選定をするようにしましょう。

気になるエリアに強い不動産会社に相談する

情報収集を経て、エリアをある程度絞り込んだら、いよいよ該当エリアに強い不動産会社に相談しに行きましょう。
より詳しい話やアドバイス、リアルな状況を教えてもらえますよ。
ただし、自分でもある程度知識をつけておかないと、不動産会社の言いなりになってしまう恐れがあります。
「不動産会社にいろいろと教えてもらいに行く」という受動的なスタンスで行くのではなく、「自分が持っている情報・知識と、不動産会社が持っている最新の情報・知識をすり合わせに行く」というスタンスで臨むようにしましょう。

まとめ

不動産投資の成功に欠かせない「エリア選定」についておまとめしました。
エリアを選定する際は、
「土地勘があるから、自分が住んでいる近くの物件にしよう」
「有名な不動産投資家がおすすめしていたあのエリアにしよう」
のように短絡的に考えるのではなく、不動産投資のスタンスや運用方針、捻出できる初期コストなどから、複合的に検討することが重要です。
この記事でご紹介した基本の5ステップを、ぜひ最適なエリア選定にお役立てください。