コラム

収益をあげたくて不動産投資を行っているのに、黒字になればなるほど嵩んでいく税金。

せっかく頑張って収益をあげているにも関わらず、税金ばかりが増えていってはいたたまれませんよね。

そうした税金を最小限に抑えるために有効なのが「経費申請」です。

経費をもれなく申請すれば、その分利益を圧縮することができ、支払う税金の額を少なく収めることができます。

この記事では、不動産経営で経費として落とせる項目と、対象外となる項目についてまとめています。

ぜひ知識として仕入れておき、確定申告の際にお役立てください。

不動産経営で認められる主な経費一覧

不動産経営においては、主に以下の項目が経費として認められています。

• 不動産投資ローンの金利
• 物件の管理費
• 物件の修繕費
• 管理会社への管理委託料
• 入居者を確保するために投じた費用
• 火災保険などの保険料
• 固定資産税などの税金
• 司法書士などへの報酬
• 減価償却費
• その他（不動産投資に関わる通信費や交際費、交通費など）

不動産投資ローンの金利

不動産投資を行うにおいて、まず切り離すことができない「不動産投資ローン」。

そんなローンの金利も、経費として申請することが可能です。

ただし、ローンの元金部分は経費計上ができませんので、その点には注意が必要です。

また、不動産所得が赤字の場合、土地部分の金利は損益通算の対象にできませんので、確定申告の際に気をつけるようにしましょう。

物件の管理費

物件の保守管理や清掃など、管理にはなにかと費用がかかるもの。

この費用も、経費申請ができる項目のひとつです。

管理会社への管理委託料に含めて一括支払いしている場合もありますが、保守点検サービスの会社や清掃会社と直接やり取りをする場合も多いもの。

確定申告の際に必要となるので、こうした請求書は必ず取っておくようにしましょう。

物件の修繕費

設備の修繕や、原状回復のためのリフォームにかかった費用も申請可能です。

ただし、「壁紙をグレードアップする」「エントランスにオートロック機能を取り付ける」のように、物件の資産価値を上げるような工事は「資本的支出」とみなされ、複数年にわたって減価償却することが求められます。

支出があった年に経費として一括計上することはできませんので、ご注意ください。

管理会社への管理委託料

物件を自己管理している場合を除いて発生する管理委託料も、経費申請の対象となります。

管理会社から送られてくる明細書を保管しておき、確定申告の際に活用しましょう。

入居者を確保するために投じた費用

賃貸仲介会社に支払う仲介手数料や、入居付けの促進のために投じた広告宣伝費なども、不動産経営の経費として認められています。

入居特典として家電や商品券をプレゼントした場合は、その代金も「交際費」として経費計上が可能ですので、ぜひ覚えておきましょう。

火災保険などの保険料

火災保険や地震保険など、不動産経営を行ううえで欠かせない保険の保険料も、経費として申請ができます。

地震保険への加入は必須ではありませんが、保険料が割高だからと渋らず、経費計上できることも踏まえてしっかり備えておくことをおすすめします。

固定資産税などの税金

以下の税金は、不動産経営の経費として申請することが可能です。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 印紙税
• 利子税
• 法人事業税
• 自動車税、重量税（不動産投資に使用した部分のみ）

所得税など、経費申請の対象外となる税金もあります。

こちらの詳細は記事の後半で解説します。

司法書士などへの報酬

不動産経営を行うにあたっては、不動産登記や確定申告など、専門性の高い作業をこなす必要があります。

こうした作業を司法書士や税理士などに依頼した場合は、その報酬も経費申請することが可能です。

減価償却費

減価償却期間中に毎年支払う減価償却費も、不動産経営の経費として認められています。

ただし、対象はあくまで「建物部分」のみ。

土地の購入費用はそもそも減価償却しませんので、ご注意ください。

その他（不動産投資に関わる通信費や交際費、交通費など）

その他にも、以下のような項目が経費計上可能となります。

• 不動産投資に使用するデバイスの購入費や通信費
• 管理会社との打ち合わせの際にかかった飲食代
• 物件の下見のために使用した交通費、およびホテルの宿泊代
• 不動産投資の勉強のために取っている新聞代
• 不動産投資セミナーへの参加費　など

上記はいずれも「不動産投資に使用したもの」という前提が必須となります。

デバイスの通信費など、私用や他の目的でも利用している場合には家事按分が必要となります。

不動産経営で計上できない経費の例

以下の項目は不動産経営で計上できませんので、ご注意ください。

• 不動産投資ローンの元本部分
• 所得税など、不動産投資に関係のない税金
• 資格取得費用
• 不動産投資用のスーツや腕時計など

不動産投資ローンの元本部分

前述したとおり、不動産投資ローンのうち、経費計上できるのは利息部分のみ。

元本部分は対象外となります。

所得税など、不動産投資に関係のない税金

所得税・住民税・法人税は、不動産投資に関係がありませんので、経費申請ができません。

経費申請ができるその他の税金については、もれなく計上するようにしましょう。

資格取得費用

たとえ不動産関係の資格であったとしても、資格取得費用は経費として認められていません。

「不動産投資の学習のための費用」ではなく、「個人のスキルアップのための費用」とみなされてしまうためです。

この項目は、セミナー参加費や不動産関連書籍購入費などの「情報収集・学習費用」と混同しがちですのでご注意ください。

不動産投資用のスーツや腕時計など

管理会社の人との打ち合わせで着るためのスーツや腕時計であったとしても、こうした服飾品は経費として認められないことがほとんどです。

コンタクトレンズやビジネスバッグなども同様です。

ファッションアイテムとしてみなされると経費として認められなくなってしまいますので、同様のもの、たとえばネクタイや眼鏡などにも注意が必要です。

まとめ

不動産経営において経費申請できるものと、できないものについておまとめしました。

意外と経費申請ができるものも多かったのではないでしょうか。

これらの項目をもれなく経費計上できれば、その分、支払う税金を少なく抑えることが可能になります。

払う必要のない税金を支払い、キャッシュフローを悪化させないためにも、経費についての知識を身につけておくようにしましょう。