コラム

2021年9月に大幅改定された「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」。

この記事では、改定内容とその背景を分かりやすく解説しています。

また、マンションの管理状態を適切にすべく導入される2つの新制度についてもご紹介していますので、ぜひ最後までご覧ください。

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」とは

国土交通省が2011年に発表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（以下、修繕積立金GL）」。

適切な額の修繕積立金を設定し、計画的に修繕工事を行うことでマンションの資産価値を保持・向上させることを目的としており、新築マンションの購入予定者に対し、修繕積立金の基本や目安額などを提示する内容となっています。

もともとは新築マンションの購入予定者向けに作成されたものでしたが、2021年9月に、既存マンションでも活用できるように改定が行われました。

マンションの資産価値を保持・向上させるためには修繕工事が欠かせませんが、長期修繕計画の見直しや修繕積立金額の変更などには、マンション所有者の多数の合意を得る必要があります。

「修繕積立金GL」は、そうした合意形成をスムーズに行う役割も担っています。

修繕積立金の目安額が大幅増額！その理由は

今回、およそ10年ぶりに改定された「修繕積立金GL」。

その改定により、修繕積立金の目安額が大幅増額となりました。

なぜ、修繕積立金の目安額が増額となったのでしょうか。

その理由は実にシンプルで、「現状の修繕積立金額では大規模修繕工事が適切に行えないケースが多いため」です。

年々、築年数の高いマンションが増加しており、2040年には築40年以上のマンションが404万戸を超えるとも言われる中古マンション市場。

その一方で、修繕積立金が十分に積み立てられておらず、適切な大規模修繕工事を行うことができないために、資産価値を著しく損なっているマンションも少なくありません。

そうした事態を改善し、国を挙げてマンションの資産価値保持・向上を推し進めていこうという姿勢が、今回の改定に繋がったのです。

現状、多くのマンションにおいて大規模修繕工事が適切に行われていない理由としては、適切な修繕積立金額が設定されていないことに加え、

• 建設業界の慢性的な人手不足
• 建材費の高騰

により、大規模修繕工事にかかる費用自体が上昇していることも考えられます。

こちらもチェック！マンションの資産価値を維持する2つの制度

マンションの資産価値保持・向上を目的とした動きは「修繕積立金GL」の改定のみではありません。

2022年4月より新たに導入される、以下の2つの制度にも注目です。

• 管理計画認定制度
• マンション管理適正評価制度

管理計画認定制度

管理計画認定制度とは、地方自治体がマンションの管理状況をチェックし、管理組合の運営や長期修繕計画に不備があった場合に行政からの指導や勧告を行うものです。

良好に管理されているマンションの認定基準としては「計画期間が30年以上」「大規模修繕2回以上」などが定められており、地方自治体は、これらの基準に沿ってマンションの管理状況をチェックします。

これまでは一消費者として保護されてきた管理組合に対し、所有者としての“責任”を持つよう突きつけた制度とも言えるでしょう。

マンション管理適正評価制度

こちらもマンションの管理状態を第三者がチェックするものではありますが、管理計画認定制度では評価主体が地方自治体であったのに対し、マンション管理適正評価制度では、一般社団法人マンション管理業協会が評価主体となります。

マンション管理業協会によってチェックされた管理状態は細かく数値化され、情報はインターネット上で広く公開されます。

これにより、今まではブラックボックス化しがちであったマンションの管理体制が「見える化」されることとなります。

評価項目には管理体制や管理組合の収支、設備の状況などがあり、それぞれが5段階の評価で数値化されます。

高評価を得られたマンションは保険料の料率面で優遇が受けられる、などの恩恵を得られるため、管理状態の自主的な改善に繋がることが期待されています。

また、マンションの管理状態が広く公開されるため、その良し悪しが購入検討時の新たな材料になることも想定されます。

まとめ

およそ10年ぶりの改定となった「修繕積立金GL」。

長きに渡ってマンションの資産価値を保持・向上させるためには欠かせないものです。

マンションのオーナーとなった際にはもちろん、中古マンションの購入検討時にも役立つものですので、ぜひ目を通しておきましょう。