コラム

忙しいサラリーマンでも取り組みやすい不動産投資ですが、運用自体は不動産会社に任せたとしても、不動産の選定や購入手続きなどは避けられません。

また、不動産の良し悪しなどを見極めるための知識や情報も必要となります。

もしも、そうした手間や知識が不要で、家賃収入が得られるサービスがあるとしたら……？

今回は、そんな「もしも」を可能にする不動産小口化商品「みんなで大家さん」をご紹介します。

みんなで大家さんとは

「みんなで大家さん」とは、シェア型の不動産小口化商品の名称です。

運用会社と複数の投資者が共同でひとつの投資案件に出資し、その運用によって得られた利益（家賃収入）を分配するという仕組みで、投資者はその出資持分に応じて2ヶ月に1度（年6回）利益分配金を受け取ることができます。

案件の管理・運用は運用会社である都市綜研インベストファンド株式会社が行いますので、投資者の手を煩わせることがありません。

最低出資額は一口100万円～。

案件によっては二口以上でないと出資できないものもありますが、基本的には最低100万円から出資することが可能です。

運用期間は3～5年と長めですが、想定投資利回りが6.0～7.0%と非常に高いのが特徴のひとつ。

もちろん「想定」であって確実ではありませんが、みんなで大家さんの公式サイトでは、

• 本シリーズにおいて過去一度も想定利回り（6.0～7.0%）を下回ったことがない
• 現在まで元本評価割れなし

を表明しており、安定した実績を強みとして掲げています。

投資対象は一般的な住居から商業施設、ホテル、テナントなど多岐にわたり、公式サイトで紹介されている商品一覧などから任意で選ぶことができます。

不動産の情報も細かく掲載されており、情報の透明度が高いことも安心できるポイントです。

みんなで大家さんの特徴

みんなで大家さんの特徴は、大きく以下の5つです。

• 運用会社として20年以上の実績あり
• 手厚いサービスで初心者投資家にも優しい
• 商品・サービスの説明会を積極的に実施
• 必要に応じて無料の個別相談会も
• 申込みは書面で実施

無料の説明会やセミナー、個別相談会などを積極的に行っているうえ、商品情報を分かりやすく解説したカタログやDVDなども配布しているみんなで大家さん。

それらの手厚いサービスやサポートが支持され、60代や70代といったシニア世代を中心に高い人気を集めています。

利用者の多くがシニア世代ということもあって、申込みが書面という点も特徴のひとつ。

ネットでの申込みは便利である反面、ネットと触れ合う機会が少ないシニア世代にはハードルが高いというデメリットもあります。

資料請求自体はネットで行いますが、あとは届いた資料の指示に従って必要書類を準備するだけですので、ネットが不得意な方でも抵抗感なく申込みすることができます。

みんなで大家さんのメリット

運用に必要な手間や知識がなくても不動産投資を行うことができ、隔月で利益分配金を得られるみんなで大家さん。

そんなみんなで大家さんのメリットは以下の4つです。

• 不動産投資に関する知識や手間が不要
• 高い利回りが期待できる
• 多彩な投資案件がラインナップ
• 安心の優先劣後システムを採用

不動産投資に関する知識や手間が不要

みんなで大家さんの最たるメリットが「不動産投資に関する知識や手間が不要」という点ではないでしょうか。

通常、不動産投資を成功させるためには、セミナーや書籍などを通じてさまざまな知識を身につける必要があります。

また、投資用不動産の選定や購入にかかる手続き、入居者の募集や物件の維持管理といった運用をすべて個人で行おうとすると、多大な手間が発生します。

みんなで大家さんであれば、管理・運用はすべて都市綜研インベストファンド株式会社が行ってくれますので、こうした知識や手間をかけることなく不動産投資に臨むことが可能です。

高い利回りが期待できる

前述したとおり、みんなで大家さんの想定利回りは6.0～7.0%と高水準。

しかも、みんなで大家さん公式サイトの発表によれば、本シリーズにおいて過去一度も想定利回りを下回ったことがないとのお墨付きです。

一般的な不動産投資において、ここまで想定利回りが高い物件はそのぶんリスクも高い（入居希望者自体が少ないなど）ことが多いため、安定して高い利回りが期待できることも大きなメリットと言えるでしょう。

多彩な投資案件がラインナップ

みんなで大家さんでは、運用会社と複数の投資家が合同でひとつの案件に投資するため、個人では実現できないような大規模の不動産投資も可能です。

大規模再開発事業地や巨大ショッピングモールなど、見ているだけでワクワクするような案件にも出会えるかもしれませんよ。

安心の優先劣後システムを採用

「優先劣後システム」とは、出資者のリスクヘッジのための仕組みです。

出資者を「優先出資者」と「劣後出資者」に分け、

• 運用益が出た際は「優先出資者」が優先的に受け取ることができる
• 万が一損失が発生した場合は「劣後出資者」から先に損失を被る

とすることで、優先出資者の元本を可能なかぎり守ることを目的としています。

みんなで大家さんでは、一般の出資者を優先出資者、運営元を劣後出資者としています。

劣後出資は出資総額の20%を占めていますので、万が一資産の価値が下落したとしても、下落幅が20%の範囲内に収まっていれば一般出資者は損失を被らずに済みます。

みんなで大家さんのデメリット

続いては、みんなで大家さんのデメリットです。

サービスを利用する際は、以下の3点に留意しておきましょう。

• 一口100万円～と最低出資額がやや高め
• 一般的な不動産投資と比べて節税効果が薄い
• 過去に行政処分を受けたことがある

一口100万円～と最低出資額がやや高め

一般的な不動産投資と比べて必要資金が少なめとはいえ、一口100万円～というのは少々ハードルが高い……という方も多いことでしょう。

中には二口以上からでないと出資できない案件もありますので、ある程度自己資金に余裕がないと手を出しづらいという難点があります。

一般的な不動産投資と比べて節税効果が薄い

前述したとおり、みんなで大家さんは「不動産小口化商品」という金融商品です。

そのため、一般的な不動産投資に比べると節税効果が薄く、節税目的で不動産投資を検討している人はミスマッチが起こりかねないため注意が必要です。

ただし、資産を現金ではなく不動産小口化商品として保有しておくことによって資産圧縮効果が期待できますので、相続税対策として活用することは可能です。

過去に行政処分を受けたことがある

みんなで大家さんは、平成25年5月に大阪府から不動産特定共同事業者に対する行政処分を受けており、「不動産特定共同事業に係る業務の60日間の一部停止」という措置を受けています。

行政処分に至った理由のひとつが、都市綜研インベストファンド株式会社による約32億円の資産過大計上にあります。

分かりやすく言い換えるなら「万が一元本割れを起こした際に投資家を守るための資金が不足している＝不動産特定共同事業者としての認可基準を満たしていない」と見なされた、ということです。

その後、速やかに資金調達がなされたこともあって営業認可取り消しなどの事態には陥っていませんが、過去に行政処分を受けたという点は事実です。

みんなで大家さんの利用をご検討中の方は、メリット・デメリット両方の面から慎重に商品を見定めることをおすすめします。